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新元走强与长期租约 分析师:SREIT前景仍受看好

《联合早报》中文版8月20日报道:全球经济增长不明朗和通货膨胀引起市场担忧,新加坡房地产投资信托(SREIT)面对营运和融资成本上涨的风险。

不过,分析师认为,新元走强对派息有利、房地产投资组合和长期租约,可为现金流带来韧性以及对冲通胀,因此SREIT的前景依然备受看好。

瑞士信贷(Credit Suisse)日前发布最新的SREIT报告,将新加坡2022年经济增长预测下调至3.7%,主要是因为外部需求放缓,料促使工业产值在下半年放缓。在这个背景下,该行认为新加坡房地产投资信托具有防御优势,新加坡政府近期收紧货币政策料带动新元走强,这对以新元计价的派息有利。再来,房地产投资组合和长期租约可为现金流带来韧性及对冲通胀。

根据最新发布的财报,所有领域的SREIT的每单位派息同比增长,主要由新收购的项目、租金回扣减少和出租率改善带动。

除了利率上升,公用事业成本急剧增加也给SREIT带来挑战,但对每单位派息的影响应该不会太大,因为多数REIT的电费在营运开销的占比低于10%,而且上调服务费可抵消部分的公用事业的上涨。

大华银行在报告中则提到,尽管面对俄罗斯与乌克兰战争以及经济可能放缓的风险,SREIT具有防御特点以及稳健的现金流。

大华维持SREIT的“加磅”(overweight)评级。该行对受益于经济活动重开的信托持乐观态度,并建议买入星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)、远东酒店信托(Far East Hospitality Trust)和联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT)。

瑞士信贷认为,降低成本、审慎管理资本、保留租户以及回收与提升资产的举措,会是SREIT与同行区分开来的优势。大华更看好具有保守的资产负债表和收益率诱人的零售和工业REIT。

在电子商务和积压库存的支撑下,新加坡工业房地产的租金连续七个季度上涨,以多用户工厂和仓库为主。

由于该领域过去两年的建筑工程因疫情遭到延误,工业房地产的供应预计在今年激增,主要是工厂。今年下半年至2025年会有430万平方米的新工业房地产供应,相当于每年平均120万平方米,高于过去三年平均的约70万平方米。

虽然供应激增的情况可能会限制新加坡整体工业房地产的租金增长,但供应预先定好的物流和高规格领域的表现应该会跑赢大盘。该行认为,重新发展与回收资产,以及长期租约带来的稳定出租率,将为大型、资产组合多元化的工业REIT的营收提供支撑。

另外,拥有较多长期住宿资产的酒店REIT也备受看好,海外学生宿舍和建房出租(build-to-rent)房地产在各周期中的收入表现坚韧。美国和欧洲市场的旅游业更快改善,也对在当地有业务的REIT有利。

从各领域的回报表现来看,新加坡交易所日前发布的市场报告指出,截至8月11日,SREIT和房地产信托领域在第三季的总回报达到4.9%,吸引800万元的机构资金净流入。当中,数据中心、工业和多元化的SREIT的表现遥遥领先,分别取得12%、8.2%和4%的总回报率。